อสังหาฯ-รับสร้างบ้านหวัง ‘นายกฯ เศรษฐา' กอบกู้ฟื้นศก. ชงแก้ค่าครองชีพ-ผ่อน LTV-ทบทวนภาษีที่ดิน

เป็นเวลากว่า 3 เดือนเศษ ที่กระบวนการเลือกนายกรัฐมนตรีของประเทศไทยยังไม่ได้ข้อสรุปที่ชัดเจน พรรคก้าวไกลแม้จะได้รับคะแนนเสียงมาเป็นอันดับ 1 แต่ด้วยเงื่อนไขและนโยบายที่เข้ม ได้กลายเป็นอุปสรรคต่อการจัดตั้งรัฐบาล จนในที่สุดวันที่ 22 สิงหาคม 2566 ที่ผ่านมา ในที่ประชุมรัฐสภา ได้พิจารณาวาระสำคัญให้ความเห็นชอบบุคคล ซึ่งสมควรได้รับแต่งตั้งเป็นนายกรัฐมนตรี ตามมาตรา 272 ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย ซึ่งมีการเสนอชื่อ นายเศรษฐา ทวีสิน แคนดิเดตจากพรรคเพื่อไทย และอดีตผู้ถือหุ้นและผู้บริหารระดับสูง บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ เป็นนายกฯ คนที่ 30 ด้วยคะแนน 482 เสียง

ขณะที่คนในวงการอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงความเคลื่อนไหวในตลาดหุ้นกลับมีมุมมองในเชิงบวกต่อความชัดเจนและมีรัฐบาลใหม่ (พรรคผสม) เข้ามาบริหารประเทศ


ทั้งนี้ แม้ว่า นายเศรษฐา ทวีสิน จะได้รับเลือกให้ดำรงตำแหน่งนายกฯ แต่มาใน "ห้วงเวลา" สภาพเศรษฐกิจมีความเปราะบาง หนี้ครัวเรือนระดับสูงถึง 90% การบริโภคภายในประเทศลดลง แนวโน้มหนี้เสีย (NPL) ในระบบสูงขึ้น ซึ่งสะท้อนได้จาก เศรษฐกิจไตรมาส 2 ปี 66 ขยายตัว 1.8% (YOY) ชะลอลงจากไตรมาสที่ 1 ปี 66 ที่ขยายตัวถึง 2.6% เนื่องจากการส่งออกชะลอตัวอย่างต่อเนื่อง และเรื่องเร่งด่วนที่ต้องทำ คือ การจัดทำ พ.ร.บ.งบประมาณประจำปี 2567 ซึ่งแน่นอนมีแนวโน้มจะล่าช้าออกไป จะกลายเป็นปัญหาใหญ่ เพราะการเลื่อนออกไป 1 ไตรมาส จะกระทบต่อการเบิกใช้จ่ายงบประมาณด้านการลงทุนเป็นหลัก ซึ่งทาง Krungthai Compass คาดว่า การเบิกจ่ายงบประมาณการลงทุนของปีนี้อาจได้รับผลกระทบประมาณ 50,000-70,000 ล้านบาท หรือคิดเป็น 0.2-0.4% ของ GDP ปี 2566

ฝากดูแลผู้มีรายได้น้อยให้มีบ้าน

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า อยากให้คุณเศรษฐา ช่วยฟื้นเรื่องภาพรวมเศรษฐกิจตามนโยบายของพรรคที่หาเสียงไว้ ขอฝากความหวังไว้ในการพลิกฟื้นเศรษฐกิจ เพราะถ้าความเชื่อมั่นกลับมาเศรษฐกิจน่าจะดีขึ้น แต่ระวังหนี้เสียและหนี้ครัวเรือนที่พุ่งไปกว่า 90% แล้วด้วยเช่นกัน

"หวังว่าจะเข้าใจและรับรู้ปัญหาของธุรกิจอสังหาฯ เป็นอย่างดี เพราะทุกวันนี้ ภาพรวมตลาดทรุดตัวมาก ยอดขายแย่ สถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้สินเชื่อ หากคุณเศรษฐา สามารถช่วยเหลือภาคธุรกิจได้ จะช่วยในเรื่องของ GDP ได้มาก เพราะเป็นอุตฯ ที่นำพาเศรษฐกิจ ก่อนที่จะมีผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปิดกิจการไปแบบบางบริษัท" นายพรนริศ กล่าว และย้ำว่า

ขณะนี้ภาคอสังหาฯ ถึงขั้นวิกฤตเรื่องหุ้นกู้ ผู้ซื้อเริ่มขาดความมั่นใจ โดยเฉพาะคอนโดฯ กับปัญหาเรื่องสภาพคล่องของผู้ประกอบการ อีกทั้งกำลังซื้อของผู้บริโภคเริ่มถอดถอย ทำให้สถาบันระมัดระวังปล่อยสินเชื่อเป็นพิเศษ มีการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มมากขึ้น ซึ่งปัญหาทั้งหมดจะทำให้สภาพคล่องของบริษัทอสังหาฯ ที่ฐานการเงินไม่แข็งแกร่ง หรือมีอัตราหนี้สินมาก จะทำให้ความมั่นใจหายไป ไม่สามารถออกหุ้นกู้ใหม่ได้อีก

"จะเห็นภาพแค่ขาดสภาพคล่อง แต่ยังไม่ถึงล้มหายไปเหมือนบางบริษัทฯ จึงอยากให้อยากรัฐบาลชุดใหม่ช่วยกระตุ้นมาตรการเพื่อช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย เพื่อมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองมากขึ้น"

ส.อาคารชุดไทยย้ำเรื่องกระตุ้นกำลังซื้อต่างชาติ

นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI และนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า นายเศรษฐา ทวีสิน เป็นนักธุรกิจที่มีฝีมือ สร้างบริษัทของตนเองขึ้นมาจนมีชื่อเสียง และเชื่อว่าภาคธุรกิจอสังหาฯ จะได้รับผลประโยชน์อย่างแน่นอน ในเบื้องต้นขอฝากความหวังไว้กับนายเศรษฐาใน 2 เรื่องหลัก คือ

1.มาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) และ 2.การกระตุ้นกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ จากเดิมที่รัฐบาลมีมาตรการจะให้ความสำคัญกับ 4 กลุ่มหลักที่อยู่อาศัยระยะยาวในไทย พร้อมให้สิทธิประโยชน์มากมาย เช่น วีซ่าระยะยาว 10 ปี ให้สิทธิถือครองที่ดินได้นั้น อยากให้ลดเงื่อนไขลงมาเหลืออย่างน้อย 3-5 ปีก่อน เช่น ซื้อคอนโดฯ ราคา 3 ล้านบาท สามารถอยู่อาศัยได้ 3 ปี และซื้อคอนโดฯราคา 5 ล้านบาท สามารถอยู่อาศัยได้ 5 ปี เป็นต้น

ห่วงคนในประเทศแบกภาระหนี้เยอะ

นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR ผู้บริหารที่มีประสบการณ์ในแวดวงอสังหาริมทรัพย์มานาน ฉายภายถึงสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันว่า ความต้องการ (Demand) ซื้อที่อยู่อาศัยลดลงอันเป็นผลมาจากที่ประเทศไทยสังคมสูงวัยที่มากขึ้น ครอบครัวที่มีบุตรลดลง ทำให้ Demand การซื้อที่อยู่อาศัยลดลง

โดยปัญหาระดับประเทศและน่าเป็นห่วง คือ หนี้ครัวเรือนไทยที่นับวันมีแต่จะเพิ่มสูงขึ้น (โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าสัดส่วนหนี้ครัวเรือนอยู่ที่กรอบ 88.5-91.0% ต่อจีดีพีในปี 2566 ซึ่งยังคงเป็นระดับไม่ยั่งยืนและต้องเฝ้าระวัง) โดยประชากรกลุ่มที่แบกภาระหนี้มากสุด คือ Gen Y (อายุระหว่าง 21-37 ปี) และ Gen X (อายุระหว่าง 38-53 ปี)

ขณะที่ประชากรกลุ่ม Gen Z (อายุระหว่าง 8-20 ปี)นั้น ปัจจุบันด้วยสังคม และวิถีชีวิตที่เปลี่ยนไป ทำให้ประชากรกลุ่มนี้ก่อหนี้เร็วขึ้น ไม่ซื้อบ้าน แต่นิยมเช่าบ้าน เปลี่ยนตามทำเลของที่ทำงานที่เปลี่ยนไปตามความชอบ มีผลทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง

ในเรื่องของซัปพลายราคาที่ดินที่มีผลต่อการพัฒนาโครงการนั้น นายไพโรจน์ อธิบายว่า ราคาที่ดินในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยปีละประมาณ 6-10% ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคปรับขึ้นเพิ่มเพียง 3-5% รายได้ปรับเพิ่มขึ้นไม่ทันราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องอยู่ในคอนโดมิเนียมที่มีขนาดห้องเล็กลงเรื่อยๆ จากกำลังซื้อที่เท่าเดิม

"ราคาที่ดินแพงขึ้น และต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นตามต้นทุนพลังงานที่สูงขึ้นตามลำดับ ทำให้ราคาขายบ้านพร้อมที่ดินสูงขึ้น และทำเลไกลจาก CBD ใจกลางกรุงเทพฯ ออกไปเรื่อยๆ ทำให้ผู้บริโภคเดินทางเข้ามาทำงานในเมืองลำบาก และมีต้นทุนค่าเดินทางสูงขึ้น ทำให้กระทบต่อค่าครองชีพ"

สานต่อนโยบายคลัง-ธปท.กระตุ้นอสังหาฯ

นายไพโรจน์ กล่าวว่า มาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯ จากภาครัฐที่ส่งผลเชิงบวกมาจาก มาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และภาครัฐ ซึ่งส่งผลทั้งเชิงบวกและเชิงลบ และเป็นสิ่งที่ขอให้มีการสนับสนุนมาตรการรัฐ และ ธปท.ได้แก่

1.ให้สนับสนุนมาตรการสนับสนุนการซื้อบ้านหลังแรกอีกครั้ง ทำให้ตลาดเติบโตตามระยะเวลาของมาตรการ แต่ก่อนหรือหลังจากนั้นตลาดมักชะลอตัวเพื่อปรับเข้าสู่ภาวะสมดุล และทำให้หนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ซึ่งต้องระมัดระวังด้วยการตรวจสอบรายได้ของผู้บริโภค มาตรการรัฐบาลออกโครงการบ้านหลังแรก

2.กระทรวงการคลัง ให้ออกมาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก และราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 5 ล้านบาท โดยผู้ที่ซื้อสามารถนำค่าใช้จ่ายเพื่อหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ไม่เกิน 10% ของราคาบ้าน

โครงการบ้านหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยคงที่ 1% ระยะเวลา 3 ปี เป็นวงเงินกู้อัตราดอกเบี้ยต่ำพิเศษ หรือ Soft Loan 500,000 ล้านบาท จาก ธปท.เพื่อช่วยเหลือประชาชนที่ต้องการที่อยู่อาศัยหรือซื้อบ้านหลังใหม่

3.มาตรการการเงิน โดยธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) ออกมาตรการเพื่อส่งเสริมการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยแก่ผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง โดยระยะเวลาการกู้ไม่เกิน 30 ปี และมีกลุ่มเป้าหมาย คือ ผู้ที่มีรายได้ต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาท

4.มาตรการการคลัง การลดค่าธรรมเนียมการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอน และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากเดิม 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ในกรณีการโอน และ 1% ของมูลค่าที่จำนอง เหลือ 0.01% ขยายเวลาออกไปอีก 2 ปี (พ.ศ.2567-68)

5.มาตรการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับรายได้ที่จ่ายไปเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ที่มีมูลค่าไม่เกิน 5 ล้านบาท เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตนเองเป็นจำนวน 20% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องเป็นการซื้อครั้งแรกและเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจริง ผู้ซื้อสามารถใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาต่อเนื่อง ตามจำนวนจ่ายจริงแต่ไม่เกิน 200,000 บาท

6.ภาครัฐคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อให้ผ่อนคลาย โดยขอให้ ธปท.ผ่อนคลายมาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนการให้สินเชื่อโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV) เกณฑ์กำหนดกลับไปที่ 95-100% ไปยังกลุ่มอสังหาฯ สัญญาที่ 2 สัญญาที่ 3 และที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ส่วนกลุ่มบ้านหลังแรกคง LTV ไว้ที่ 100%

มั่นใจ "นายกฯ" เข้าใจปัญหาหนี้ภาคธุรกิจ

โดย นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และยังเป็นกรรมการผู้จัดการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ซึ่งเป็นผู้ที่เชี่ยวชาญในวงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เรื่องกฎหมายต่างๆ และเศรษฐกิจให้มุมมองต่อการมีนายกฯคนที่ 30 ว่า ต้องถือว่าเป็นนายกฯ ที่มาจากนักธุรกิจ ซึ่งจะมีความเข้าใจของภาคธุรกิจที่กำลังประสบปัญหาด้านธุรกิจ มีภาระหนี้ต่างๆ และน่าจะขับเคลื่อนนโยบายด้านเศรษฐกิจได้

“สิ่งที่ต้องทำทันทีคือลดค่าครองชีพ ลดค่าไฟ ค่าน้ำมัน ค่าแก๊ส เพิ่มค่าแรง พักหนี้ใหัเกษตร เป็นต้น” นายอิสระ กล่าวเรื่องเร่งด่วนในช่วง 100 วัน

สำหรับนโยบายต่อภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น นายอิสระ เสนอว่า ให้มีมาตรการมากระตุ้นต่อเนื่อง เช่น การขยายเวลาเรื่องลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่จะสิ้นสุดในเดือนธันวาคมนี้ ผ่อนปรนมาตรการผ่อนคลาย LTV รวมถึงการทบทวนโครงสร้างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นต้น

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI กล่าวว่า เชื่อว่าคุณเศรษฐา จะช่วยผลักดันภาพรวมเศรษฐกิจในประเทศไทยได้ดีขึ้นและเดินไปข้างหน้าอย่างต่อเนื่อง รวมไปถึงภาคธุรกิจอสังหาฯ จะได้รับอานิสงส์ด้วย ซึ่งหากเศรษฐกิจดีผู้ประกอบการอสังหาฯ ทุกค่ายจะได้รับผลประโยชน์ทั้งหมด ยิ่ง GDP ในประเทศดี ภาคอสังหาฯ จะเติบโตต่อเนื่องอย่างแน่นอน

แนะสร้างงาน-ลดค่าครองชีพ-เข้าถึงสวัสดิการรัฐ

นายสิทธิพร สุวรรณสุต ซีอีโอ บริษัท พีดี เฮ้าส์ อินเตอร์เนชั่นแนล จำกัด ภายใต้แบรนด์ ศูนย์รับสร้างบ้านพีดีเฮ้าส์ ที่มีสาขาอยู่ทั่วประเทศ กล่าวว่า นโยบายเร่งด่วนนั้น รัฐบาลควรมุ่งลดค่าครองชีพให้ประชาชน ซึ่งเป็นฐานใหญ่ เพื่อให้คนกลุ่มนี้เหลือเงิน และสามารถจับจ่ายใช้สอยได้ ผลจะเกิดเรื่องของการลงทุนตามมา ธุรกิจขนาดกลางและเล็กจะได้มีโอกาสเติบโต มีความสามารถในการจ้างงานมากขึ้น จากปัจจุบันผูกขาดโดยกลุ่มธุรกิจขนาดใหญ่ และสิ่งที่รัฐบาลใหม่ต้องมอง คือ เรื่องการเข้าถึงสวัสดิการรัฐ การดูแลรักษาสุขภาพต่อเนื่องในระยะยาว มากกว่าที่จะใช้นโยบายแจกเงิน ซึ่งได้แค่ระยะสั้น

สำหรับเกี่ยวเนื่องกับภาคธุรกิจอสังหาฯ และธุรกิจรับสร้างบ้านนั้น นายสิทธิพร กล่าวว่า ภาคอสังหาฯ น่าจะได้รับประโยชน์มากกว่าภาคธุรกิจรับสร้างบ้าน เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ จะเกี่ยวโยงกับธุรกิจหลากหลายเป็นวงกว้าง เริ่มจากธุรกิจวัสดุก่อสร้างที่จะได้รับประโยชน์ สถาบันการเงิน ธุรกิจผลิตเฟอร์นิเจอร์และสินค้าตกแต่งบ้าน ส่วนของธุรกิจรับสร้างบ้านนั้นอาจดูสเกลไม่ใหญ่และไม่สามารถชี้ชัดถึงมูลค่าตลาดที่ชัดเจน อีกทั้งอยู่ในกลุ่มของผู้รับเหมารายย่อย ที่ส่วนใหญ่ยังไม่เข้าสู่ระบบมาตรฐานภาษีที่ไม่ถูกต้อง เป็นต้น

นอกจากนี้ ซีอีโอพีดี เฮ้าส์ฯ ยังมีความกังวลเรื่องการจะกระตุ้นตลาดต่างชาติให้เข้ามาซื้ออสังหาฯ มากเกินไป เนื่องจากกำลังซื้อในพื้นที่กรุงเทพฯ เริ่มนิ่ง การขยายไปสู่ภูมิภาค จะส่งเสริมเรื่องยอดขาย แต่มีผลให้ราคาที่ดินสูงขึ้น ซึ่งที่ผ่านมา เราจะเห็นตามเมืองท่องเที่ยวมีชาวต่างชาติถือครองที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก

"การที่จะเปิดให้ต่างชาติถือครองที่ดินในประเทศไม่เหมาะกับประเทศไทย เพราะราคาที่ดินเราถูกมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่น เมื่อนายทุนเข้าไปกว้านซื้อ ชาวบ้านจะถูกขับไล่ออกจากพื้นที่ ตัวอย่างมีให้เห็นจากโครงการบ้านหรูที่มีชาวจีนอยู่อาศัย"

REIC คาดยอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลด ลง 10%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า น่าจะเป็นสัญญาณที่ดีที่ได้นายกฯ ชัดเจนขึ้น และมีการจัดตั้งรัฐบาลในเร็ววัน ซึ่งนายกฯ ที่มาจากภาคธุรกิจอสังหาฯ จะเข้าใจธุรกิจอสังหาฯ และผลต่างๆ ดี และเห็นความสำคัญมาก จริงๆ แล้วเข้ามาจังหวะที่ถูก เพราะภาพรวมอสังหาฯ ไตรมาส 2 เทียบกับปี 65 ตลาดปรับตัวลดลง ดังนั้น จึงมีความเหมาะสมที่มีนายกฯ มาจากภาคอสังหาฯ และคิดว่ามาตรการต่างๆ คงจะสอดคล้องกับธุรกิจมากขึ้น ซึ่งจะไม่เหมือนนโยบายภาพรวมที่ผ่านมา

"อยากให้นายกฯ มองเรื่อง LTV เนื่องจากมีผลกระทบต่อคนที่จะตัดสินใจซื้อชะลอลงไปค่อนข้างมาก เนื่องจากตลาดอสังหาฯ ไม่ได้อาศัยคนที่จะซื้อบ้านหลังแรกแล้วตลาดจะฟื้น แต่การซื้อเพื่อการลงทุนอสังหาฯ ถ้ามีและเข้ากระตุ้น ผ่อนปรน LTV ทันทีจะดี ปีนี้ อสังหาฯ ท่าทางจะชะลอ ดูทรงไม่ค่อยดี แต่ไม่ถึงขั้นเซ แต่ยอดขายเทียบปีที่แล้วน่าจะหดตัวลง โดยเฉพาะในกลุ่มตลาดคอนโดฯ ที่ชะลอตัวเยอะกว่าโครงการแนวราบ โดยในปีนี้ ตามสมมติฐานคาดว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศลดลงประมาณร้อยละ 10 และมูลค่าการโอนจะลดลงมากกว่าร้อยละ 5" ดร.วิชัยกล่าว

เร่งฟื้นความเชื่อมั่นนักลงทุน-กระตุ้นท่องเที่ยว

นายธนูศักดิ์ พึ่งเดช อดีตประธานหอการค้าจังหวัดภูเก็ต ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการบริษัท เจ.ดี.พูลส์ จำกัด กล่าวว่า เรื่องเร่งด่วนของรัฐบาลใหม่ คือวางนโยบายและทิศทางการบริหารในเชิงรุกให้ทันกับสถานการณ์โลกปัจจุบัน การสร้างความมั่นใจความเชื่อมั่นต่อนักลงทุนและนักท่องเที่ยวต่างประเทศ สนับสนุนผู้ประกอบการไทยเพื่อเร่งผลักดันการส่งออก ส่วนเรื่องข้อสัญญากับประชาชนที่หาเสียงเอาไว้ในช่วงเลือกตั้งค่อยๆ เรียบเรียงความสำคัญ ทยอยทำตามความเหมาะสม