อสังหาติดหล่มรีเจ็กต์เรต ขอรัฐอัดยาแรงกระตุ้นก๊อก2 สะกิดแบงก์ชาติเลิกด่วนLTV

กําลังเป็นที่จับตา “รัฐบาลเศรษฐา 1/1” จะมีมาตรการก๊อกสองกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ออกมาต่อยอดจากก๊อกแรกที่เข็นออกมาเมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 หรือไม่ พลันที่มีการประชุมร่วมกันอย่างไม่เป็นทางการที่ทำเนียบรัฐบาลของเช้าวันที่ 31 พฤษภาคม 2567

ระหว่าง 7 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย คณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน

⦁พิษ ศก.ซึม-รีเจ็กต์เรตพุ่ง
นับเป็นครั้งที่สองในรอบ 2 เดือน หลังมาตรการกระตุ้นที่กดปุ่มไป ยังไม่ออกฤทธิ์มากนัก ไม่ว่าการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งและมือสอง ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2567

มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านล้านละ 10,000 บาท สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท โครงการสินเชื่อบ้าน Happy Home และ Happy Life วงเงิน 30,000 ล้านบาท จากธนาคารอาคารสงเคราะห์ การให้การส่งเสริมกิจการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย หรือโครงการบ้านบีโอไอ ราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท

ด้วยไส้ในของภาพรวมตลาดไม่ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจรับสร้างบ้าน ยังติดหล่มปมรีเจ็กต์เรต ดอกเบี้ยแพง หนี้ครัวเรือนพุ่ง ที่ส่งผลต่ออำนาจการซื้อของลูกค้าลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญ สะท้อนจากตัวเลขไตรมาสแรกของปี 2567 ในแต่ละโหมดออกมา “แดงทั้งกระดาน” และมีแนวโน้มจะติดพันไหลมาถึงไตรมาส 2 ถ้าหากรัฐ เอกชน หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ไม่มีการขยับมาตรการใหม่ออกมาหนุนอีกระลอก

ในช่วงที่ผ่านมา จาก “วิกฤตรีเจ็กต์เรต” ที่พุ่งไม่หยุด ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะบิ๊กแบรนด์ ปรับแผนมาพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวราคาแพง 10 ล้านบาท อัพกันมากขึ้นรวมถึงขยายพอร์ตลูกค้าต่างชาติ เพื่อชดเชยกำลังซื้อกลุ่มต่ำ 3 ล้านบาท ที่ดิ่งลงทุกไตรมาส

⦁อ้อนอัดยาแรงก๊อก2
สอดคล้องกับ ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทยและประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ที่ฉายภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรกของปี 2567 หดตัวยกแผงและถดถอยอย่างรุนแรงในรอบ 12 ปี นับจากวิกฤตน้ำท่วมใหญ่ปี 2554 และน่าจะต่อเนื่องถึงไตรมาส 2 เพราะภาวะเศรษฐกิจยังไม่ดี ดอกเบี้ยสูงและจากปัจจัยแวดล้อมต่างๆ ที่ฉุดกำลังซื้อชะลอตัว ยกเว้นบ้านราคามากกว่า 50 ล้านบาท และตลาดต่างชาติที่ยังโต

“ถึงเวลาที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ต้องทบทวนมาตรการ LTV สำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 2 เนื่องจากข้อมูลที่ออกมามีนัยยะสำคัญแล้วตลาดอสังหาฯแย่จริงๆ แม้มีมาตรการกระตุ้นรอบแรกออกมา แต่ก็ยังไม่พอ ต้องมีมาตรการ ‘ควิกวิน’กระตุ้นระยะสั้นเพิ่ม ซึ่งอสังหาฯเป็นอีกเครื่องจักรสามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยได้ในภาวะแบบนี้ รองจากการท่องเที่ยว” ประเสริฐกล่าว

พร้อมเปิดข้อเสนอของสมาคมเตรียมยื่นต่อ ธปท.ให้ระงับ LTV ชั่วคราวแบบปีต่อปี เพื่อให้สอดรับกับมาตรการรัฐที่ออกมาโดยมาตรการนี้สามารถทำได้ทันที และเป็นยาแรงที่จะบูสต์ตลาดอสังหาฯได้มาก ถ้าช้าเกินไป ทำให้ตลาดวายไปก่อน นอกจากนี้ ยังสอดรับกับนโยบายของแบงก์ในปัจจุบัน ซึ่งไม่ปล่อยกู้บ้านต่ำ 3 ล้านบาท หันปล่อยกู้ให้บ้านราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป รวมถึงขอรัฐให้ขยายโควต้าต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียมจาก 49% เป็น 60% ของพื้นที่โครงการ ซึ่งมาตรการนี้เคยนำมาใช้เมื่อปี 2542 ที่ให้ซื้อได้ถึง 100% และยกเลิกไปเมื่อปี 2547

“ตอนนี้กำลังซื้อคนไทยกลาง-ล่างฟื้นยาก กำลังซื้อบ้านหลังแรกก็ไม่มีแล้ว ติดกู้แบงก์ไม่ผ่าน ต้องพึ่งกำลังซื้อต่างชาติ ซึ่งตลาดคอนโดฯในกรุงเทพฯและปริมณฑลไตรมาสแรกติดลบ 14% แต่พบว่าตลาดต่างชาติมียอดโอน 11,363 ล้านบาท เติบโต 10% จีนลดลง 8% เมียนมาเพิ่มขึ้น 333% ไต้หวันเพิ่มขึ้น 58% ที่น่าสนใจอินเดียเพิ่มขึ้น 34% ขณะที่ตลาดคนไทยมียอดโอน 34,943 ล้านบาท ติดลบ 19%” ประเสริฐกล่าว

สำหรับในส่วนของอนันดา “ประเสริฐ” บอกว่า มีลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่านเพียง 10% ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มต่ำ 3 ล้านบาท ถือว่าต่ำกว่าตลาดโดยรวมที่สูงถึง 60-70% เนื่องจากที่ผ่านมาได้ปรับพอร์ตฟาลิโอไปเน้นตลาดต่างชาติมากขึ้น ซึ่งต่างชาติจะซื้อสด ไม่กู้แบงก์ ทำให้มีการยกเลิกการซื้อมีแค่ 2-3% โดยไตรมาสแรกปีนี้ มียอดขายต่างชาติแล้ว 2,000 ล้านบาท เติบโต 10% กำลังซื้อหลักเป็นชาวจีน พม่า ไต้หวัน

⦁วอนปลดLTV-หั่นดอก
เช่นเดียวกับ พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมอาคารชุดไทย มองว่า กำลังซื้อของต่างชาติที่เข้ามาทำงานหรือต้องการซื้อบ้านหลังที่สองในประเทศไทย จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้ เพราะธุรกิจอสังหาฯเป็นธุรกิจตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ ถือเป็นเครื่องยนต์หนึ่งกระตุ้นจีดีพีของประเทศได้ ดังนั้น อยากให้รัฐขยายโควต้าซื้อคอนโดได้มากกว่า 49% จะเพิ่มดีมานด์ได้อีกมาก รวมถึงขอให้ ธปท.ผ่อนคลาย LTV ให้ในปี 2567-2568 เพื่อกระตุ้นการซื้อบ้านหลังที่ 2 และหลังที่ 3 เพื่อลดซัพพลายที่คงค้างในตลาด

“พีระพงศ์” กล่าวว่า ปัจจุบันคนซื้อบ้านหลังแรกมีน้อยลงเพราะติดกู้แบงก์ไม่ผ่าน ขณะที่ดีมานด์การซื้อบ้านหลังที่ 2 ยังมีอยู่คิดเป็น 50% ของตลาด แต่แบงก์ให้กู้แค่ 70-80% และการซื้อเก็งกำไรที่ ธปท.กังวล ตอนนี้ไม่มีแล้ว ส่วนใหญ่ซื้อเพราะครอบครัวขยาย ต้องการบ้านใกล้ที่ทำงาน โรงเรียนลูกนอกจากนี้ ขอให้ ธปท.ทบทวนการปรับลดดอกเบี้ยในส่วนของภาคครัวเรือนลงอีก เช่น ดอกเบี้ยบ้าน จะทำให้คนมีภาระผ่อนบ้านน้อยลงและเข้าถึงสินเชื่อได้ และจากสถานการณ์ต่างๆ ทำให้ปี 2567 บริษัทรีวิวแผนลงทุนใหม่ จากเดิมจะเปิดพรีเซล 48,000 ล้านบาท เหลือ 40,000 ล้านบาท เป็นแนวราบ 10 โครงการและคอนโด 12 โครงการ

⦁‘แสนสิริ’ผุดบ้านหรู
ขณะที่บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) ทาง อุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการผู้จัดการใหญ่ กล่าวว่า ปัจจุบันแสนสิริมีลูกค้ากู้แบงก์ไม่ผ่านเพียง 7% เนื่องจากได้มีการตรวจสุขภาพทางการเงิน (พรีแอฟปรู๊ฟ) ลูกค้าก่อน ทำให้มียอดกู้ไม่ผ่านไม่สูง แต่ถ้ามองเฉพาะกลุ่มต่ำกว่า 3 ล้านบาท และไม่มีการทำพรีแอฟปรู๊ฟจะอยู่ที่ 30-40% ล่าสุด เริ่มลามมายังกลุ่มราคา 4-5 ล้านบาทแล้วประกอบกับในช่วงหลังได้ขยายพอร์ตทำบ้านแพง 5-10 ล้านบาทขึ้นไปถึงกว่า 100 ล้านบาทมากขึ้น จึงไม่ค่อยมีปัญหารีเจ็กต์เรต เพราะลูกค้าซื้อสดถึง 30% อย่างไรก็ตาม เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อเพิ่ม อยากให้ ธปท.ผ่อนเกณฑ์ LTV ปรับลดดอกเบี้ยนโยบายลงเพื่อให้สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ง่าย และเพิ่มกำลังซื้อในกลุ่มระดับบนมากขึ้น

“ตอนนี้แสนสิริมีสต๊อกคอนโดฯร่วม 4,000 ล้านบาท ลดลงจากต้นปีที่อยู่ที่ 6,000 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวทรงตัวอยู่ที่ 10,000 ล้านบาท เพราะมีการเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง ขณะที่มาตรการกระตุ้นที่ออกมายังไม่เห็นผลมากนัก แต่เชื่อว่าจะทำให้ตลาดคึกคักขึ้น ยังมีมาตรการวีซ่าฟรี 93 ประเทศ ที่จะส่งผลดีต่อตลาดต่างชาติคึกคักไปด้วย โดยเฉพาะตลาดอสังหาฯเมืองท่องเที่ยว ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา โดยไตรมาสแรกที่ผ่านมาเรามียอดขายต่างชาติแล้ว 3,000 ล้านบาท” อุทัยกล่าว

⦁บ้านสร้างเองกู้ไม่ผ่าน50%
ในส่วนของธุรกิจรับสร้างบ้าน วรวุฒิ กาญจนกูล ประธานบริหาร บริษัท ดับบลิวเฮ้าส์ จำกัด ยอมรับว่า ไตรมาสแรก ภาพรวมตลาดรับสร้างบ้านราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท หดตัวประมาณ 30% ผลจากแบงก์ยังเข้มงวดการปล่อยกู้ เช่น ยื่นกู้100 คน ผ่านแค่ 50% ขณะที่ภาวะเศรฐกิจโดยรวมยังไม่ดี ทำให้ลูกค้าไม่มั่นใจ ชะลอการตัดสินใจที่จะสร้างบ้าน แต่มีตลาดระดับ 10-20 ล้านบาท มาชดเชยกำลังซื้อกลุ่มต่ำ 5 ล้านบาท ที่หายไป จึงทำให้ภาพรวมของตลาดทรงตัว เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกปีก่อน ไม่ถึงกับแย่กว่าปีที่แล้ว

“แต่ด้วยสถานการณ์ปัจจุบันมองว่ามันน่าจะดีกว่านี้ ดูจากภาวะเศรษฐกิจโดยรวมที่เริ่มจะดีขึ้นจากการที่ภาครัฐหาแนวทางกระตุ้น ไม่ใช่แค่มาตรการอสังหาริมทรัพย์ที่ออกมา ยังมีภาคการท่องเที่ยว เพื่อดันให้จีดีพีของประเทศโตมากกว่านี้ทั้งนี้ อยากให้รัฐมีมาตรการกระตุ้นก๊อกสองออกมาสำหรับภาคอสังหาฯรวมถึงรับสร้างบ้านเพิ่มด้วย” วรวุฒิกล่าว

นิรัญ โพธิ์ศรี รองประธานกรรมการบริหาร สายงานธุรกิจรับสร้างบ้านภาคอีสาน กลุ่มบริษัท ปทุมดีไซน์ ดีเวลลอป จำกัด หรือศูนย์รับสร้างบ้านพีดีเฮ้าส์ กล่าวว่า กลุ่มผู้บริโภคที่ต้องการสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง และใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้านในปี 2567 ประเมินว่ามีสัดส่วนอยู่ที่ 70-75% ที่ใช้เงินออมหรือเงินสดปลูกสร้างบ้าน ส่วนที่เหลือ 25-30% จะขอสินเชื่อกับธนาคาร แบ่งเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ 1.กลุ่มที่ทำงานอยู่ในภาคเอกชนหรือภาครัฐและมีรายได้จากเงินเดือนประจำ เช่น พนักงานบริษัท ข้าราชการ 2.กลุ่มผู้ประกอบวิชาชีพเฉพาะทางและมีรายได้สูง เช่น แพทย์ พยาบาล ผู้พิพากษา และ 3.นักธุรกิจหรือเจ้าของกิจการ

“ผลจากการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อของธนาคารในปีที่ผ่านมาและปีนี้ ทำให้ลูกค้าที่ขอสินเชื่อในกลุ่มแรกได้รับผลกระทบมากที่สุด จากการที่ธนาคารประเมินหลักทรัพย์ค้ำประกันต่ำกว่าราคาจริงหรืออนุมัติวงเงินให้กู้ยืมต่ำกว่าค่าก่อสร้างบ้าน 15-30% โดยลูกค้าจำเป็นต้องมีเงินสำรองส่วนหนึ่ง เนื่องจากธนาคารระมัดระวังตัวสูงหรือป้องกันความเสี่ยงมาก” นิรัญกล่าว

ยังขยายความถึงลูกค้ากลุ่มผู้ประกอบวิชาชีพเฉพาะทาง และกลุ่มนักธุรกิจหรือเจ้าของกิจการ ถือว่า 2 กลุ่มนี้เป็นกลุ่มเป้าหมายของธนาคาร เพราะเป็นกลุ่มที่มีรายได้สูงและแน่นอน เช่น แพทย์ ผู้พิพากษา ส่วนกลุ่มเจ้าของกิจการส่วนใหญ่ จะเป็นลูกค้าของธนาคารอยู่ก่อนแล้ว ธนาคารสามารถตรวจสอบรายได้หรือผลประกอบการและประวัติได้ไม่ยาก จึงไม่ได้รับผลกระทบการขอสินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้าน เพราะยอดปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารกับธุรกิจรับสร้างบ้านมีไม่มาก เมื่อเทียบกับธุรกิจบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม เพราะธนาคารให้กู้ยืมเฉพาะค่าก่อสร้างบ้าน และส่วนใหญ่ลูกค้ามีวินัยทางการเงินดี มีเงินสำรองหรือเตรียมพร้อมที่ดี

⦁หวังมาตรการปลุกครึ่งหลัง
ท่ามกลางกำลังซื้อที่เริ่มเหือดแห้ง และความคาดหวังจากมาตรการรัฐจะมาช่วยบูสต์ตลาดได้มากน้อยขนาดไหนนั้น วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) คาดการณ์ตลาดจะเริ่มปรับตัวดีขึ้นในไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ของปีนี้ หลังกำลังซื้อชะลอตัวต่อเนื่องมาจากไตรมาส 3 ปี 2566 ซึ่งผู้ประกอบการควรจะมีการเตรียมการเพื่อรองรับการฟื้นตัวของตลาดในช่วงครึ่งปีหลัง อย่างไรก็ตาม ยังคงมีปัจจัยลบทั้งมาตรการ LTV และหนี้ครัวเรือน ทำให้แบงก์ยังปล่อยสินเชื่อด้วยความระมัดระวังมาก จะกลายเป็นปัจจัยรั้งการขยายตัวของตลาดในปี 2567 ได้ แม้จะมีมาตรการกระตุ้นออกมา แต่สุดท้ายถ้าแบงก์ไม่ปล่อยกู้ก็ไม่เกิดผล


ที่มา : มติชนออนไลน์  วัน 4 มิถุนายน 2567